房地产项目车位的销售一直是开发商的老大难问题，很多开发商的车位库存高居不下，占压了大量的流动资金，项目利润也不能及时结转，这个问题一直困扰着开发商。

造成这个问题有一个重要的原因是车位定价不合理。很多项目在销售车位的时候，往往是全部车位一个价，没有价格差。

或者虽然有价格差，但是考虑车位的影响因素过于简单、不够全面，比如尽端车位只调减一个车位等等，导致项目车位不能均衡地去化，最终有很多车位卖不掉而成为库存。

那么要促进项目车位的销售，除了营销要有各种车位的促销策略外，前提条件是要对车位进行合理定价。

随着项目住宅的全部售罄，项目就进入车位销售阶段，在车位的销售过程中，暴露出车位价格制定中存在的上述不合理问题，那么如何才能对房地产项目车位进行合理定价呢？

一、车位比对车位价格的影响

要了解项目的车位比，不同的项目规划要求的车位比是不同的。车户比（车位数/总户数）越小，车位越紧张，业主的购买欲望越大，选择面越小，车位的价格就可以适当地提高，反之，车位价格就要适当降低。

早期的项目车位比在1：0.5—0.7，后期逐步在提高基本可达到1：1。现在政府规划的车位比更科学，比如按户型面积来确定。

户型面积小于60平的为1：0.6；

60—90平的为1：1.；

90—140平的为1：1.2；

140—200平的为1：1.5；

大于200平的为1：2。

这样就从项目规划的层面，把客户的需求进行了细分，可以避免很多刚需项目因户型面积小，导致套数多，从而车位数量较大但又不好卖的境地。

车位比规划得比较细的项目，车位价格差适合拉大一些，反之价格差宜小一些。

另外，一般的项目在未来5年中，业主的经济状况不断改善，车位的需求是在不断上升的，车位紧张是项目发展的趋势，因此车位的价格也是随时间的推移不断上涨的，因此销售要进行不断地进行客户引导和适当销控。

二、车位产权属性对车位价格的影响

要了解项目的车位是有产权车位还是无产权车位。因为有产权车位是分摊了地价的，政府可以颁发产权证，在银行是可以做抵押贷款的。由于有产权车位分摊了地价，所以价格的定价逻辑和无产权车位就不同了，有产权车位的价格自然要高一些。

有的城市比如江苏常州等城市规定可以通过补缴地价款的方式，将无产权车位变更为有产权车位，很多业主是持支持态度的。

因为业主很多是小企业主，可以通过有产权车位的抵押来盘活资产，来提高企业资金的流动性，因此在这些地方反而是有产权车位比较好卖。

在车位比基本一致，车位产权属性相同的情况下，我们就可以通过市场比较法确定项目车位的均价。绝大多数住宅项目是负一层地下室作为停车，主要是出于对项目工程成本的考虑。

但也有少数住宅是地下两层停车场的，通常的做法是：负二层车位的均价是在负一层均价的基础上打八折左右作为均价，主要是考虑负二层停车的便利性不够。

三、各影响因素对车位价格的影响

在确定了车位均价的基础上，就要考虑影响车位价格的各类因素，给项目车位进行合理定价，并制定车位一房（车位）一价表。

车位的定价主要从停车的便利性的角度考虑以下原则：

（1）出车、入库的难易程度；

（2）相邻车位之间的相互影响；

（3）车位与车流动线的关系；

（4）车位与归家动线的关系；

（5）车位和各种外界固定物的相互影响。

根据这些原则可以再细分出各类影响因素，在房地产项目营销实操中，要具体给每个车位定价，把车位的价格差做好。

制定合理的车位价格体系，必须要实地踏勘地下车库，每一个车位按编号进行逐个查看，将每个车位所具备的条件和影响因素全部记录在册。

不能只停留在图纸上“纸上谈兵”地看一看就给出车位定价，这样会遗漏很多问题，不能将现实状况真实地、充分地反映到车位价格上。

比如消防栓、排水阀的位置一般在车位平面图上是不进行标识的，另外车辆回转半径在平面图上也是感觉不出来的，不亲自到现场就无法判断入库的难易程度。

因此，做车位价格表必须到地下车库实地踏勘，并记录每个车位各种影响因素的现实状况。

一般正常车位尺寸为6.0*0.25MxM，单一的这样一个车位停车肯定是没问题的，但是在项目中是很多车位集中在一起的。地下室还有通风系统、排水系统以及人防工程等各大系统交织在一起，很多因素都会影响停车便利性。

为了让每个车位的影响因素不会被遗漏，我们总结了一张比较全面的“影响车位价格的各类因素表”（见下表）。按这些因素对车位价格的影响可分为调增因素和调减因素，只要对每个车位按对照表格进行认真核验，每个车位的影响因素基本就不会有遗漏。

依据这些因素制定的车位的价格，贵有贵的道理，便宜又便宜的理由，可以真正做到物有所值！

说明：地上停车位和无障碍车位是小区公共车位，为不可售车位，暂不定价，物业公司后期必须对地上车位必须严格管理，保证地下车位的顺利销售。

需要解释的几个影响因素：

■边距较大的车位（+）

其车位的尺寸线和正常车位的一样，但车位线和侧边的柱距或墙距比正常的要宽很多，相对停车的位置较大，提升了车辆出车和入库的便利性，是车位价格的调增因素（见图）。

因此车行道端头要调减最后面的两个车位（见图），如果对面一排也是停车位，也要同时调减那一侧的两个车位价格。

▲车行道端头要调减最后面的两个车位

▲倾斜的车位

▲车位各类影响因素图例（部分）示意图